新加坡 - 尽管经济前景黯淡,私人房地产市场在第二季度处于健康状态,新房交易量和价格都在上涨。

然而,随着新加坡经济增长在下半年开始放缓,分析师对于房地产市场的筹码将如何下跌存在分歧 - 鉴于全球的不确定性已经看到外国投资者涌入近期房屋市场个月。

房地产中介Huttons编制的数据显示,4月至上个月,共售出约2,500套新私人物业 - 同比增长近6%。

房地产专家称,这一增长可能有助于扭转整个交易量连续三个季度的下降 - 包括转售交易 - 从去年6月到今年3月。这一时期恰逢去年7月推出的房地产降温措施。

早些时候,市区重建局(URA)的闪电估计显示,第二季度私人房产较上一季度上涨1.3%,达到五年来的新高。

市建局将于星期五(七月二十六日)公布完整的第二季度数据。

根据Huttons的数据,今年上半年共有约4,300套新私人物业成交 - 与去年同期相比增加了10%。

Huttons亚洲研究部负责人Lee Sze Teck先生表示,他预计今年下半年需求将持续增长,并注意到近几个月公寓发布成功。

“如果这种势头继续保持同样的速度,那么这可能意味着2019年该行业将出现转机,”李先生表示,并指出今年下半年销售的可能性超过了去年同期的4,848。

Edmund Tie&Company(ET&Co)研究主管Darren Teo先生表示,除经济冲击外,预计2019年新增销售总量将介于8,000至10,000个单位之间。在过去五年中,年销售量平均为每年8,400台。

然而,包括世邦魏理仕在内的新加坡和东南亚研究主管德斯蒙德辛的其他人不同意,指出温和的经济是市场需求低迷的原因。世邦魏理仕预计2019年的总销量将在7,000至8,000个新单位之间。

UPTICK背后的因素

在1月至6月的销售增长中,分析师表示,这可能是由于房地产降温措施的心理影响。

这些措施于去年7月6日开始实施,增加了新加坡购买住宅物业的额外购买者印花税,以及其他变化。

“有一个买家学校会等待,看看每当采取新措施时价格是否会下降,”他说。李先生表示,通常需要这个团体在他们决定购买房产之前大约六个月,并指出在2011年实施房产降温措施时会出现同样的现象。

物业服务公司C&H集团的主要执行官Nelson Lim先生表示,由于买家已经习惯了提高印花税的想法,他们的第一个冲动就是抢购更小更便宜的鞋盒。

“在某种程度上,人们可能会越来越习惯于在选择开发项目中购买较小的单位,这是过去一个月内销售最受欢迎的单位类别,”林先生说。

在周末One Pearl Bank的销售推出中,约56%和31%的销售单位分别为单卧和双卧。

该项目在其发布的第一阶段销售了200个单位中的160个,即80%。一个珍珠银行总共将拥有774个单位。据PropNex首席执行官伊斯梅尔加福尔称,这一数字约占周末预订总量的20.7% - 这是One Pearl银行规模发展的“可靠表现”。

但他补充说,这仍远远落后于去年降温措施出台之前的水平。伊斯梅尔表示,当时“开幕周末全面推出40%的单位出售”并非罕见。

尽管如此,PropNex还认为2019年的销售数字将超过去年的8,795笔交易总数。他补充说,这是因为更多的开发商以有吸引力的价格推出“锁定买家”。

“今天,买家通常会关注价值主张,对价格更敏感。这就是为什么开发商也要敏感地定价他们的新发布,​​“伊斯梅尔先生说。

Teo先生表示同意,新加坡的低利率环境可能会推动未来几个月私人房地产需求的复苏。专家表示,美国可能会在美联储7月会议上降低利率,这也可能进一步降低新加坡的利率。

外国投资的影响

分析师表示,推动买家需求的另一个因素来自海外。外国买家越来越多地将新加坡视为将资产置于房地产等资产中作为防御性投资立场的一部分的“避风港”。

李先生表示,与今年1月至3月期间相比,4月至6月新加坡房产的外国买家增加了约50%。

OrangeTee&Tie研究和咨询公司负责人Christine Sun表示,由于美中贸易战以及香港的社会和政治动荡,过去几个月“中国内地投资者的购买兴趣强劲”。

“历史上,(新加坡)的房地产价格在几十年来一直稳步上升,经历了一些最严峻的经济挑战和监管限制,”孙女士说。

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然而,一些分析师指出即将到来的过剩- 预计未来几年将有44,000套新住宅进入市场 - 这导致国家发展部(MND)通过政府土地出售减少新私人住宅的供应。 2019年下半年。

“我们仍然没有处于一个非常健康的状况,我们看到排长队等待在公寓发射场抢购单位,”辛先生说。

根据1月至3月的公开数据,目前有大约23,400个现有单位空置。

大多数接受采访的分析师认为,经济的不确定性仍会导致未来的私人购房者收紧钱包。

5月,贸易和工业部(MTI)将2019年的初始经济增长预测从1.5%降至3.5%,降至1.5%至2.5%。该部预计将在下个月再次降低其预测。

本月早些时候,MTI的预估显示新加坡经济在2019年第二季度同比增长0.1%,低于预期,并且由于制造业进一步走弱而与上一季度相比放缓。今年第一季度经济同比增长1.1%。

尽管如此,副总理Heng Swee Keat表示,新加坡目前并不期待全年经济衰退。

分析师表示,与此同时,今年第二季度销售数据的上升不太可能给开发商带来更多欢呼。他们指出,竞争性定价和不断上涨的土地成本相结合,削减了他们的利润空间。

李先生表示,从2016年到2018年,土地价格飙升约50%,而开发商收取费用 - 开发商需要支付以申请规划许可 - 在同一时期也增加了约40%。

大约两周前,新加坡房地产开发商协会会长Chia Ngiang Hong指出,鉴于经济状况,对新房的需求可能会保持低迷,而“规模庞大”的房地产降温措施仍然是“限制”外国买家和新加坡人的因素“。

“目前高供应和低需求的情况确实非常具有挑战性,”贾先生说。

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