新加坡金融管理局(MAS)最近发布了一项提议,将REIT的杠杆限制从目前的45%上限提高至可能高达50%至60%,但REIT维持适当的利率覆盖率(ICR)。这可能使新加坡与国际房地产投资信托基金更加接近,其中一些国际房地产投资信托基金拥有更高的杠杆天花板或根本没有天花板。

根据新交所的文章,新加坡房地产投资信托基金的平均资产负债率整体上约为34%至35%。这种杠杆比率允许房地产投资信托基金承担额外债务以为收购提供资金,但根据所承担的债务数额,它也可能使资产负债率水平接近40%。尽管40%仍然低于45%的门槛,但大多数房地产投资信托基金目前不会超过40%,因为他们希望在需要接受短期贷款(例如过渡性贷款)时留出一些余地。

债务成本低且ICR足够高的房地产投资信托最有可能从提高限额中受益,因为他们可以获得大量廉价债务。以下是四个可能从这一变化中受益匪浅的房地产投资信托基金。

1.百汇人寿房地产投资信托

百汇人寿房地产投资信托基金(新加坡证券交易所代码:C2PU)或PLife REIT是按资产规模划分的亚洲最大上市医疗房地产投资信托基金。截至2019年3月31日,房地产投资信托基金拥有50个物业组合,总投资组合规模为18.6亿新元。此外,它在日本拥有46个资产,包括养老院和一个药品分销和制造设施。

PLife REIT的债务成本为0.9%,其ICR为13.2倍,这是所有新加坡房地产投资信托基金中最低的债务成本。有了这样一个健康的ICR,房地产投资信托基金在承担额外借款时应该没有问题。

2.克伦威尔欧洲房地产投资信托

Cromwell European REIT(SGX:CNNU)投资欧洲的房产,主要用于办公,轻工,物流和零售。它在丹麦,芬兰,法国和波兰等国家拥有97处房产,仅举几例。

由于房地产投资信托基金能够以低利率在欧洲借款,因此房地产投资信托基金的债务成本仅为1.4%,ICR为9.2倍。

3.吉宝DC REIT

Keppel DC REIT(SGX:AJBU)是首个在亚洲上市的纯数据中心REIT。其产品组合包括15个位于关键数据中心枢纽的高质量数据中心,总净可用面积约为110万平方英尺。该投资组合涵盖欧洲和亚太地区八个国家的10个城市。

由于Keppel DC REIT拥有强大的母公司,其债务成本仅为1.7%,其ICR为12.9倍。

4. IREIT Global

IREIT Global(SGX:UD1U)投资于主要用于办公,零售和工业业务的欧洲房地产。其投资组合包括位于德国柏林,波恩,达姆施塔特,明斯特和慕尼黑的五个永久产权物业。

IREIT Global也在欧洲投资,类似于克伦威尔,因此债务成本低至1.5%,ICR为10.0倍。

对齿轮限制公告保持警惕

投资者应该继续留意有关提出的资产负债限额的公告,因为这还不是一个完成的交易。但如果立法获得通过,上述四个房地产投资信托基金将受益最多,因为它们在所有新加坡房地产投资信托基金中拥有最低的债务成本,以及非常高的ICR。

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