新浪财经上市公司研究院 大眼楼管/肖恩

基本观点:

新浪财经上市公司研究院针对于融信中国控股有限公司(下称“融信中国”)当前经营中的存量及流量数据进行综合分析,给予融信中国的主体信用评分为80.4。

近年来,融信中国2003年发迹于福州,并逐步扩展至海西、长三角等经济圈,在销售规模实现了跨越式增长,并自2018年迈入千亿门槛。在总资产规模超过2000亿的基础上,保持稳健且较快的增长速度,上半年公司拿地与销售的比例处于平稳可控的水平,土地储备也多分布在一二线城市。融信中国的品牌力在长三角及海西地区有着一定优势,公司降低了整体财务杠杆率低,融资成本稍高但可控,账面资金充足,债务结构相对合理,短期偿债能力有保障。

同时,新浪财经上市公司研究院也注意到,融信中国上半年销售增速大幅下滑,账面的土地储备并不是非常充足,房地产调控对于整个地产行业以及融信中国的拿地节奏和盈利能力均会产生较大的影响,公司主体信用情况也会受到影响。

概况数据(2019H):

优势:

融信中国近年来实现跨越式发展,销售额由2014年的167亿元,以复合增长率约64%上升至2018年的1219亿元,在CRIC排名位列25,市占率达到0.81%。在总资产超过2000亿规模的基础上,依然保持着稳健的增长和盈利,2019年上半年实现营收266.91亿元,同比增长86.13%,归母净利润19.79亿元,同比增长29.84%。

公司降杠杆有所成效,2019年上半年,融信中国的加权平均融资成本为6.9%,在行业融资面趋紧的大环境下,这以融资水平处在龙头房企的中游,融信中国往年以较高的杠杆率换取规模增长,2019年策略性地降杠杆且富有成效,总负债由2018年的1678亿元降低为1611亿元,资产负债率和净负债率降低至80.21%、77%的较为合理的水平。

各项偿债指标合理,融信中国的短期债务占比为30.73%,一年到期的债务相对可控,且账面资金足够覆盖,近两年现金流均为正流入状态,经营现金流是融资回款之外的另一大资金来源。经营活动现金流对于当期利息支出的覆盖较为充足。

关注:

土地储备不充足,尽管融信中国的土地储备主要聚焦在一二线,其中黄金地段占比达到60%,土地储备风险更低。但整体土地储备并不十分充足,据克而瑞数据显示,截至上半年,融信中国的土储货值达到4201亿元,考虑到销售额的同比增长,仅够未来3年左右的销售额,而土地储备及可售货值的充足程度直接影响着公司的销售回款以及现金流,进而影响公司的主体信用情况。

销售增速大幅放缓,2019上半年,融信中国的销售金额为567亿元,同比增速仅为4%,较2018、2017年的销售增速大幅下滑,受行业调控政策的影响,后续的销售回款存在一定的不确定性,这将会对公司的拿地、销售政策、现金流以及偿债能力产生直接的影响。

关于2019新浪财经年度上市房企主体信用评分

改革开放41年来,中国国内生产总值及人均可支配收入实现了跨越式发展,人们的生活水平也得到了极大的提高。尤其是自1998年房改以来,我国居民的居住条件得到了显著的改善,根据国家统计局数据显示,我国目前人均居住建筑面积已经高达40平方米左右。不仅如此,在提高人均居住面积和提升城镇化率的过程中,在以融信中国、碧桂园、中国恒大为代表的中国房地产行业里,在深化改革开放的红利下,市场主体所迸发出来的活力是巨大的。

进入社会主义新时代,房地产市场也从“黄金时代”一步步过渡到“白银时代”和“存量竞争”的时代,市场高度分散的地产行业面临着整合的必然趋势,尤其是在“房地产不作为短期经济刺激的手段”的大背景下,融资端明显趋紧,而杠杆率普遍高企的房地产公司的主体信用则明显分化。

因此,在行业整合之际,深入剖解、对比分析各主要上市房企的主体信用情况显得尤为必要。主体信用评分的最终结果,反应的是:借款人偿还债务能力的强弱,违约风险的高低,而房地产公司作为高杠杆经营的典型,从拿地、开发建设、销售等环节都有资金需求,因此对于资产负债率动辄超过80%,净负债率又差异较大的房企来说,测评其主体信用显得更为专业。目前,在A股、H股两地上市的房地产开发公司多达几百家,新浪财经从中甄选出80家主流房地产开发商,并站在融资端的角度,对各公司的偿债能力进行全面的归纳和分析,并最终得出新浪财经年度上市房企主体信用评分。

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